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深圳迎厂房法拍热潮
深圳的工业厂房，正成为“香饽饽”。
今年4月，怀德村以10.23亿元拿下观澜铭可达产业园；3月，南山沙河北环路一宗工业厂房经过82轮竞价，约溢价129%成交；去年，宝安联高创意园溢价超过60%，福田八卦岭一宗厂房更经历153次加价，以总价约2.17亿元成交，溢价约125%……
放眼北京、上海、广州，都很少出现深圳这样连续、密集的工业资产高溢价成交。
而下一场亿元级工业法拍，即将到来。
9月2日，位于深圳龙岗镇龙东村*的康美思数码城1—5号楼将在阿里资产平台开拍，起拍价1.17亿元，仅为评估价的七折，值得市场高度关注。（注*：地址为原产权证地址）
为何亿级资金持续涌入深圳工业法拍？
核心就两个字——稀缺。
深圳（不含深汕）的陆域面积只有约1997平方公里，却承载着超过1800万人口和接近4万亿元GDP，寸土寸金。
但深圳又坚持制造业立市，“十四五”期间，深圳规上工业总产值*、工业增加值连续4年实现全国城市“双第一”。（来源：深圳特区报 注*：规上工业总产值指的是一座城市，所有年收入超过2千万的大中型工厂，一定时间内生产出的所有东西的总价值。用来快速判断一座城市工厂的整体生产活跃度，是观察地方实体经济的关键指标之一。）
2025年，深圳先进制造业占规上工业增加值比重达到68.4%，到2030年，这一比例还要超过70%。（来源：深圳市统计局）
一边是土地越来越稀缺，一边是产业仍在升级。半导体、机器人、新能源、人工智能等高附加值产业持续集聚，对研发、生产、中试、仓储等产业空间形成长期需求。
在刚刚公布的2026年《财富》世界500强榜单中，深圳9家企业上榜，利润总额却超过长三角24家上榜企业，足见深圳企业赚钱能力之强。（来源：2026年《财富》世界500强榜单）
租金也给出了市场信号。CBRE世邦魏理仕*数据显示，深圳高标仓储物流租金约48.5元/平方米/月，高于北京、上海、广州，也明显高于全国平均水平。（注*：CBRE世邦魏理仕是全球性的地产服务和投资公司，依托实地调研形成物流地产数据库，发布数据被投资者和运营商作为决策参考依据。）
产业强，企业支付能力强，空间又足够稀缺，这正是深圳工业法拍持续升温的底层逻辑。
02
一张有票息的看涨期权
沿着这条逻辑再看9月2日开拍的康美思，它的价值其实可以拆成三层：
第一层，深圳东部产业升级带来的土地升值预期；
第二层，现成经营和租约带来的现金流；
第三层，法拍折价叠加城市更新预期形成的价值空间。
一、产业升级，相当于看涨期权
康美思所在的龙岗龙东片区（近宝龙科技城），恰好处在龙岗东部先进制造业园区核心范围。
南侧宝龙科技城已经聚集比亚迪精密、方正微电子、深爱半导体等企业；东侧三棵松科技城，则围绕比亚迪全球研发中心布局新能源汽车产业链。
目前，宝龙街道已经拥有上市企业16家、制造业单项冠军企业25家、“小巨人”企业51家、专精特新企业344家、国高企业614家。（来源：龙岗政府在线）
产业不断往这里集聚，带来的不只是企业和人口，还有土地、商业及产业配套价值的持续抬升。
二、每年租金，相当于票息
康美思距离地铁16号线新塘围站约600米，此次拍卖的1—5号楼证载面积约3.65万平方米，目前出租率超过80%，证载建筑面积对应的月租金约51万元，对应年租金约612万元（不含2.1万平方米加建房产的租金）。
实拍图
按照1.17亿元起拍价计算，静态毛租金收益率约5.2%（毛租金收益率=月租金×12÷买入价格×100%）。若增加加建房产的租金，静态毛租金收益率远高于5.2%。
需要注意的是，该地租约到2029年11月，现有租金已经预付至2027年7月，前期没有租金回流，但此后仍有两年的租约锁定期。
项目周边龙东、龙新两大社区约15万人口，上千家企业和25个工业园区，共同构成了租金的基本盘。（来源：龙岗政府在线）
三、法拍折价，相当于低价买入
康美思起拍价只有评估价七折，折算单价约3205元/平方米。加上2.1万平方米加建房产，折算单价更是低至2039元/平方米。相比周边同类物业，已经留出了一定安全垫。
与此同时，项目已整体申报城市更新单元“工业上楼”项目，未来还存在改造和价值重估空间。
所以，康美思更像一张“有机会低价买入、同时带票息的长期看涨期权”。
眼下有经营，中期有改造，远期还能等待产业升级与城市更新兑现。
03
谁在重仓深圳工业资产？
近两年参与深圳工业法拍的买家，主要集中在三类：村集体、科技制造企业，以及商业运营和资产投资公司。
村集体更偏向长期持有。
这些村集体本身就是深圳最早的一批“产业地产投资者”，深圳很多原农村集体过去几十年的核心商业模式，就是土地、建厂、招商、收租。
现在是科创造富时代，深圳村集体正在从单纯的“房东”，转向产业“合伙人”，通过土地、股权、基金等方式参与产业升级。
科技制造企业则更多是“买来自用”。
去年12月富尔达那场拍卖，参与竞拍的鼎阳科技，就是科创板上市公司，主营通用电子测试测量仪器研发、生产和销售。
科技企业如果准备长期扎根深圳，研发、生产、供应链都在这里，与其持续支付租金、承担涨租和搬迁风险，不如趁法拍折价直接买下来。
商业运营和资产投资公司的玩法更直接。
低价买入，重新改造、招商和提租，提高资产现金流，再通过整体出售、股权转让等方式退出。条件成熟的产业园区，还可以进一步走向资产证券化。
这些买家背景不同，逻辑却很接近：都在押注深圳产业升级和成熟工业资产的长期价值。
当然，工业法拍并不等于没有风险。
产权、租约、税费、腾退、改造以及城市更新进度，都需要投资者逐项判断。
但对于拥有长期资金、产业资源和运营能力的投资者来说，深圳成熟工业资产，正在成为一个值得重点关注的配置方向。
9月2日，康美思数码城综合楼、科研楼以及3#至5#号宿舍楼（证载建筑面积36474.27平方米）和相关加建房产（21099.2平方米）将在阿里拍卖平台正式开拍，起拍价1.17亿元。
可在阿里拍卖平台搜索“康美思数码城”查阅了解。建议参拍前认真阅读竞买公告及竞买须知，充分了解房源现状及交易流程，结合自身需求理性出价。