本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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“与其未来贱卖，或者租给社会人士，不如租给素质较高的研究生”，近期，深圳大学租赁市值800万元房源当宿舍的消息，引发校方与业主间的激烈争议，而业主周颖则是明确支持的一方。
今年3月，周颖和一众业主在看到相关网传信息后，才得知自己花费真金白银购入的汉园茗院，可能将被用作大学宿舍。
该小区位于深圳市南山区，紧邻深圳大学丽湖校区。根据网传的《深圳大学丽湖校区2026级研究生住宿安排告知书》，该校丽湖校区2026级全日制研究生将统一安排在校外住宿，地点暂定汉园茗院，住宿费用标准将参照学校统一规定执行。
时代财经查阅《深圳大学2025年硕士研究生招生章程》了解到，深圳大学仅向以全日制脱产方式学习的硕士研究生提供住宿，标准为每学年1200-1500元/人。而贝壳找房显示，汉园茗院3月挂牌均价约6.65万元/平方米，在售房源总价718万至830万元；今年以来已合计出租11套房，月租金成交价在9500元至1.3万元之间。
据周颖了解，学生计划入住的是该小区单独一栋回迁房，并非与业主混居。但这引来了不少业主反对，他们担心小区被贴上“群租房”标签，从而影响房价；也有业主担心一旦住宅被改造为高密度宿舍，电梯、消防等设施可能超负荷运转，人流密集还可能带来安全隐患。
这场争议背后，本质是高校扩招背景下，校内宿舍供给滞后于招生规模的增加，导致床位供需矛盾集中爆发的缩影。
教育部数据显示，2020年-2024年，全国各类高等教育在学人数增加663万，毛入学率提升6.4个百分点。2024年，国家发展改革委等七大部门发文称，近年来我国高校学生宿舍建设持续推进，但仍面临床位供给不足、环境有待提升、功能相对单一等问题。今后一段时期，随着适龄人口规模扩大、高等教育毛入学率继续提高，在校大学生总量将持续增加，高校学生宿舍供需矛盾将进一步加剧。
在这一背景下，高校将部分住宿需求转向市场，逐渐成为一种现实选择，但也不可避免地引发了办学需求与业主居住权益之间的冲突。
无独有偶，受国际化办学和扩招驱动，如今的香港高校也集体面临“床位荒”的难题。
香港在高校后勤社会化方面起步早于内地，但对香港而言，由市场解决学生住宿问题的模式，同样属于新兴领域。由于市场化程度更高，其在制度与市场运作上的探索，能否为内地提供参考与借鉴，也成为市场关注的问题。
宿舍床位告急，高校收购商品房改宿舍
面对床位不足的问题，内地部分高校已率先调整住宿政策，优先满足部分学生的住宿需求，同时放弃对另一部分学生的供给，以此缓解供需压力。
深圳大学早在2017年便已明确规定，不为非全日制研究生提供住宿。复旦大学自2019级起，除特定类别学生外，不再为专业学位硕士提供校内住宿，学生需自行解决居住问题。
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但上述做法只能起到阶段性缓解的作用，《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》为高校提供了新的思路，即“高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。
随后，国内多所高校跟进。据时代财经不完全统计，2025年至今，已有湖北大学、中国矿业大学、中南大学、合肥工业大学、湘潭大学、浙江大学等多所高校，陆续启动向市场收购或租赁住房的计划。
2025年2月，湖北大学收购武汉城建・水岸两栋住宅楼用于学生宿舍，是全国首个存量商品房改建学生公寓的落地案例，改造完成后，两栋楼将合计新增学生床位2800个。
武汉城建・水岸位于武汉市新洲区平江大道，与湖北大学阳逻校区仅一路之隔。湖北大学以1.72亿元总价收购该项目5#、6#楼共352套房源，总建筑面积约3.70万平方米，折合单价约4650元/平方米。对比该项目此前住宅备案均价约7300元/平方米可知，收购价相当于备案价的6折。
事实上，地处远郊的武汉城建·水岸此前面临巨大的去化压力。根据安居客，该楼盘规划建设980套商品房，项目早在2021年5月开盘，后于2023年交付，此次通过高校消化了352套房，意味着截至去年被收购前，该楼盘仍有数百套房源未售出。
通过购置存量房替代新建学生宿舍，一方面缓解了高校床位资源紧张的问题；另一方面，在房地产市场下行背景下，这一模式也被视为去库存的一种路径。
床位月租6000港元，两个月就满租
放眼全球，学生公寓早已成为投资者关注的重点赛道。如今，香港的学生宿舍市场，正迎来前所未有的投资热潮。
已在英美学生宿舍市场深耕10年的中原集团，于2024年将目光转回大本营香港。2024年9月，中原集团旗下中原投资斥资1.8亿港元收购香港尖沙咀珀荟酒店，并改造为提供约121个床位的学生公寓，这是其在香港的首个项目。该项目于2025年5月开放入住申请，三人房床位月租6000港元起，短短两个月便实现100%入住率。
近些年，来港求学的非本地学生人数快速增长，带动住宿需求飙升。在收购首个项目时，中原投资曾保守估计，未来几年香港学生公寓市场规模可达458亿港元，但市场发展显然超出预期。
进军香港学生宿舍市场短短两年间，中原投资多次上调市场规模预期。中原投资总裁叶明慧近期表示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将突破千亿港元。
伴随市场规模预期不断上修，中原投资也持续扩大自身的规模目标。拿下首个项目时，中原投资计划2至3年内在港布局2000至3000个床位；2025年8月，其将短期目标提升至至少3000个；2026年3月，再度把供应目标上调至约6000个床位，并计划于未来两至三年内逐步落地。
截至目前，中原投资已在香港收购3个项目用于改造学生宿舍。除尖沙咀项目外，其于2025年8月以3.35亿港元收购西半山“般咸轩”住宅楼，再于2026年3月斥资超15亿港元拿下九龙城富豪东方酒店。
中原投资持续加注的背后，是香港长期存在的床位紧缺问题。由于学生规模扩大、校园土地有限，加之非本地生比例不断提高，使香港高校校内床位长期供不应求。
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此外，近些年香港加快打造“留学香港”品牌，吸引更多境外学生来港深造，进一步加剧了床位供需矛盾。
自2024/25学年起，香港将政府资助院校非本地学生招生上限由本地学额的20%提升至40%；并计划于2026/27学年进一步提高至50%，同时，资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限亦由100%增至120%，直接推高整体招生人数，其中大部分非本地生源来自内地。
去年10月，高力香港资本市场及投资服务主管兼高级执行董事Thomas Chak撰文指出，全港政府资助及自资院校连同私人市场，仅提供合计4.8万个学生宿舍床位，对比2024/25年非本地生及本地专上学生人数，缺口超过9万个床位，预计2028年短缺将扩大达12万个。
供不应求推动学生租住需求大量外溢至市场，加之“抢人才”政策吸引人口流入，共同推高香港的租金水平。
根据中原地产，香港中原城市租金指数CRI于今年2月报130.22点，按月升0.12%，连升三个月共0.84%，再创历史新高，并在过去八个月内第四度刷新纪录。
市场甚至出现月供低于房租的现象。根据中原地产，今年1月，港岛区面积约431平方呎（约40平方米）的私人住宅平均租金约2.07万港元/月。同类户型平均售价约552万港元，若以7成按揭、30年期、年利率3.25厘计算，买房月供不足1.7万港元，明显低于租金水平。
比写字楼还赚钱，内房也在重金入场
实际上，为缓解学生住宿的供需矛盾，香港近年来逐步向社会资本开放学生宿舍市场，并鼓励将商厦及酒店改建为学生宿舍。
在政策的支持下，资本加速进入这一领域，其中也不乏中资机构的身影。今年，招商蛇口依托招商局商业房托基金（01503.HK）完成对尖沙咀一处酒店的收购，成交金额2.06亿港元，计划将其改造为提供约85个床位的学生宿舍及共享生活空间，为其首个“CM+U”学生公寓项目。华润集团旗下华润隆地亦以约9.53亿港元收购葵涌青山公路一处酒店物业，拟改建为学生公寓，预计可提供约900个床位。
4月17日，招商蛇口向时代财经表示，公司长期看好香港学生宿舍市场，其价值基础在于持续的供需失衡，这种基本面的支撑使得该资产类别具备稳定的租金收益和较强的防御性 。尖沙咀项目绝非单点试水，而是招商蛇口及招商房托系统性布局学生公寓赛道的战略起点 。公司有意在未来2-3年内，于香港寻求更多优质的学生公寓收购或改造机会 。
除改造现有商厦及在现有私人土地兴建宿舍外，香港发展局还计划通过卖地方式新增学生宿舍用地。今年1月20日，香港发展局已就三幅已平整用地向市场征集发展意向书，地块最快于2026-2027年度以招标卖地形式推出。
与内地高校主要自行解决学生住宿不同，香港学生住宿重视市场化供给，模式与定价也更贴近市场规则。
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曾参与学生宿舍项目改造前期工作的从业者曾雯告诉时代财经，香港学生住宿选择多样，常见类型包括校内大学宿舍、校外学生宿舍或共享空间、私人住宅租赁。
其中，校外学生宿舍与校内宿舍相似，但品质更高，这些住宿项目由通常由市场化的专业机构经营。曾雯指出，在以往香港住宿供需矛盾较缓和的时期，这类业态并不常见，如今在需求激增与政策鼓励双重驱动下，校外学生宿舍也已香港房地产市场中最受瞩目的另类资产之一。
谈及市场前景，曾雯表示，香港学生的住宿方式虽说丰俭由人，校内宿舍成本最低，校外宿舍租金较高，“实在没有预算的话，也可以通过普通合租的方式租房”。不过，其表示赴港就读的内地学生通常具备较强的支付能力。
“（学生）到了一个陌生的环境，学业负担也重，香港私人租房多为空房交付，需要自行配置家具，时间与精力成本较高”，曾雯称，在校内床位不足的情况下，校外专业学生宿舍实际上是个不错的选择。
近期，中原集团创始人、主席施永青在谈及学生宿舍投资回报时也提到，“家长也重视学生前途，中国人更加，所以家长很少会让孩子中途弃租。”基于此，学生宿舍租户稳定性高、流动率低，能带来稳定的收入。”
同时，香港宿舍供应持续紧张，学生涌入租房市场推高住宅租金，在此背景下，学生宿舍兼具收入稳定和相对高回报的优势。
根据莱坊于去年11月发布的《学生住宿市场新视角》报告，香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。
香港模式是否具有借鉴意义，未来，内地是否也会出现全国性的学生宿舍运营平台或专业机构？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经表示，内地高校住宿的社会化和市场化长期不足，未来需平衡市场化运作与公共属性。此外，由于香港学校的地理分布较为集中，而内地则相对分散，“省市属的高校基本上还是由当地的国企、平台公司作为筹集建设的主体”。
对于内地学生公寓市场，招商蛇口也正在密切留意投资机会。其告诉时代财经，公司在香港落地CM+U学生公寓，不仅是为了服务香港市场，也是积累高端学生公寓品牌运营经验、验证商业模式的重要一步 。
招商蛇口方面则指出，内地高等教育规模持续扩大，部分城市确实存在高校宿舍供需矛盾及存量资产盘活的需求，“目前，我们正密切关注内地相关市场的政策动态与发展潜力。如有合适的机遇，我们不排除将成熟的CM+U品牌运营模式和资产管理经验引入内地重点教育资源集聚的城市。”
（应受访者要求，文中周颖、曾雯为化名）